• 分類：行業動態
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• 發布時間：2020-02-17
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【概要描述】協調、處理好各物業管理的主體之間的利益關系，是確保物業管理工作正常運行并取得成效的重要保證。在實踐中，處需要協調的單位主要包括政府有關部門、物業建設單位、業主及非業主使用人、業主委員會等?！　∫弧f調好與物業建設單位的關系　　要協調好與物業建設單位的關系，總的原則是物業管理公司要站在物業建設單位的角度來做工作，要讓對方感覺到自己是一個值得依靠的幫手和搭檔。要正當、委婉地為物業建設單位多提合理化意見與建議，多聯系溝通，以示尊重。一般來講，初次開發樓盤物業建設單位，能耐心傾聽意見，對管理處的工作比較配合，較易形成融洽的合作關系。對于此類物業建設單位，管理處應真正從物業建設單位的角度為物業建設單位著想，替物業建設單位分憂解愁，努力提高管理服務質量，提升物業建設單位的品牌知名度。而多次開發樓盤的物業建設單位輕易自以為是，較難相處，他們往往把管理處當作一個下屬公司來對待。管理處要根據服務合同據理力爭，維護自己的正當權益，并多聽他們的意見，主動改善關系。如確實難以相處，且對方有違約行為，可考慮退出項目管理?！　≡谖飿I入伙之前，物業管理單位要成立接管籌備小組進行前期籌備工作。物業接管籌備小組的成立標志著管理處運作的開始。在入伙前期預備階段，管理處應根據物業實際情況積極提出合理化建議。既有助于物業的整治，也便于日后的。具體運作過程中，碰到的問題主要包括物業環境的綠化和美化、空調位的確定及冷凝水的排放、車輛進出口的確定和垃圾房的建設等。在業主入伙前期，管理處要代表業主的利益進行房屋接管驗收。在此過程中要從嚴從細要求，發現問題及時報予建設單位，通知督促施工單位及時整改。　　二、協調好與業主的關系　　業主入伙是正式運作的開始，物業開發和銷售過程中的諸多問題都會在入伙期間表現出來。入伙工作處理得好，很多遺留問題就會妥善解決，否則，就會為以后的管理工作留下隱患，易引發糾紛和爭執。　　對入伙期間業主驗房發現的問題。管理處應認真記錄，及時提交給物業建設單位，由物業建設單位督促施工單位及時整改。對于延期入伙的物業，管理處應盡量向業主做好解釋工作，爭取得到業主的諒解;對入伙時間被長期推延的業主，應建議建設單位根據實際情況給予一定的補償?！　∪舫霈F業主拒收房屋現象，管理處應向業主耐心解釋并做好安慰工作，并督促建設單位及時整改，滿足業主要求。重大問題不能單獨解決的，應及時提請建設單位根據實際情況，采取賠償、減免、贈予、讓步、訴訟，甚至退房等措施處理。物業入伙大約半年后，業主如因故要找物業建設單位，管理處應向業主提供物業建設單位該項目負責人的姓名、聯系地址和聯系電話，由業主自己去與物業建設單位聯系;或由業主提出書面報告，由管理處轉交物業建設單位;也可以由管理處出具書面報告，請物業建設單位解決?！　∵M入正規的物業管理階段后，管理處與業主的協調，一是要提高的服務質量，獲得業主的支持;二是要對業主的投訴予以足夠的重視，并盡快給予解決;三是對業主的特約服務要盡量予以滿足，給予業主人性化的關懷;四是妥善處理好業主與業主之間的糾紛等等?！　∪?、協調好與業主委員會的關系　　業主委員會是物業管理市場的重要主體之一，受我國物業管理發展的歷史及整個社會民主、法制觀念、意識的局限，目前我國業主委員會運作體系還不成熟，矛盾和糾紛時常發生，這在一定程度上影響了的發展。為了保證項目管理的正常運作，管理處必須注重協調好與業主委員會的關系?！　≡谌粘９ぷ髦校芾硖幵跊Q定較重要事項時，應邀請業主委員會參加，征詢他們對物業管理的意見和建議，以便改進，同時也可加強與業主委員會的聯系和溝通。管理處應加強與業主委員會成員的聯系，逢年、過節時，可派人上門表示慰問，感謝他們對管理處工作的配合與支持。在舉行社區文化活動時，也可邀請業主委員會代表參加。處理好與業主委員會的關系，就為管理處處理好與業主之間的關系奠定良好的基礎?！　∷?、協調好與政府及相關部門的關系　　物業管理行政主管部門是指建設部、省(自治區、直轄市)建設廳(建委)和市房地產管理局，是物業管理企業的行業領導。其制定的政策、法規以及傳達的行業信息等，對物業管理企業的日常管理工作起著十分重要的作用。因此，管理處必須加強與物業管理行政主管部門的聯系與協調。首先要及時獲得物業管理行政主管部門的有關信息，便于按新要求和新標準改進和完善物業管理;同時要積極支持和配合物業管理行政主管部門的工作，如認真落實物業管理行政主管部門的有關指示精神，參與物業管理行政主管部門組織的各種活動等;對管理處在運作過程中出現的一些疑難問題以及行業發展過程中碰到的一些矛盾和困難，應積極向物業管理行政主管部門匯報，爭取得到行政主管部門的支持和幫助?！　」芾硖幖訌娕c政府有關部門的聯系和協調，可獲得政府有關部門的支持和配合，從而有利于矛盾的順利化解和事情的順利解決。政府有關部門是指市政、綠化、衛生、交通、治安、供水、供電、供氣、供暖等行政主管部門和物業所在地人民政府。在入伙前期預備階段，管理處加強與自來水公司、供電局和煤氣公司的聯系和協調，可盡早開通水、電、氣;加強與消防局的協調與聯系，可盡快通過消防驗收等;日常管理中，加強與派出所的聯系與協調，有利于物業治安的管理和突發事件的處理?！　∥?、協調好與企業的關系　　物業管理處是實現企業戰略中，從事具體物業管理、服務、經營的單位是企業的核心操作層。物業管理企業的一切活動都離不開管理處。企業在業務擴展上派生出眾多管理處，非凡是進行大規模的收購、接管、接受顧問服務時，管理處的數量大為可觀。管理處能夠源源不斷地為企業輸入利潤，有了這個利潤中心，企業最高決策層就可以在多元化經營中，集中力量用于戰略性的決策和管理，發揮投資、決策中心的作用?！　∑髽I的重要任務之一就是要加強管理和控制，并發揮管理處的作用，讓其充分發揮解碼器的作用。管理處必須有效迅速的解決客戶投訴，處理突發事件，提高服務質量和管理水平，不斷提高客戶滿足率，不能把問題和困難上交。非凡是日常事務、成本控制、質量控制、涉外協調等方面的問題，管理處必須具備相當的解碼的能力。企業是決策機構，管理處是執行機構，二者是一種授權管理的契約關系。在項目的具體管理上，應充分擴大管理處的權限，但在企業發展戰略、品牌建立方面，企業自身應當在宏觀方面發揮主要作用?！　」芾硖幍闹匾蝿罩皇且粩嗵岣叻召|量的“清楚度”。大部分物業管理企業的品質管理放在企業層面，起到品質監督的作用，但真正實現品質純度的還是管理處。如管理處業務不飽和，服務質量和管理水平跟不上，企業品質管理就如同落在泡沫之上。因此，管理處要獨立自主實現自己的品質戰略，要在“有效”上下工夫，要把公司質量標準解碼成可操作的、可完成的工作項目，讓品質管理的要求具體化。為此，管理處就要像中心服務器一樣服務別人，樹立自己形象;不斷使自己服務能力升級;保持最佳工作狀態。對上接受物業管理公司各項服務指令，并迅速做出反應，完成預定的服務目標。對業主能夠提供優質、便捷的服務，處理外部、內部各項矛盾，在解碼器作用的基礎上，自己解決各項矛盾，為公司排憂解難。